Jak dostać najlepszą ofertę czyli Instrukcja do kredytu hipotecznego.



Kto może uzyskać kredyt hipoteczny?

„Dostanę kredyt w każdym banku. Jestem idealnym klientem. Mogę uzyskać warunki kredytu na takim poziomie o jakim inni mogą tylko śnić. Zrealizuję moje marzenie związane z zakupem nieruchomości lub budową domu w sposób spektakularny. Kredyt jest mój, a banki będą się o mnie bić”. Tak może myśleć osoba która ma pozytywną historię w BIK, zapas zdolności kredytowej i stabilne zatrudnienie. Czy aby na pewno tak będzie? W świecie bankowości jest wiele zmiennych, a postrzeganie idealnego klienta zmienia się w zależności od sytuacji rynkowej. Poniżej przybliżamy kilka sytuacji kiedy idealny klient powinien zwrócić się o pomoc do naszego specjalisty.

Kiedy ścigamy się z czasem.

Wielokrotnie spotkaliśmy się z przypadkiem, kiedy nasz klient musiał zakończyć transakcję zakupu nieruchomości w krótkim czasie. Zazwyczaj taką sytuację ma miejsce jeżeli podpisujemy umowę przedwstępną zakupu nieruchomości i wskazujemy termin do kiedy przystąpimy do aktu notarialnego. Optymistycznie zakładamy, że wyrobimy się z całą procedurą np. w 30 dni. Zdarza się, że jest to dodatkowo obwarowane zadatkiem, który w przypadku niewywiązania się z terminu – przepada. Dni szybko lecą, im bliżej końca terminu tym więcej stresu.

Na rynku znajdziemy banki, które są w stanie wydać decyzję ostateczną w terminie 2 tygodni od momentu złożenia kompletu dokumentacji. Znajdą się również takie gdzie na ostateczną decyzję przyjdzie nam czekać 3 miesiące. Dlatego decydując się na wybór banku należy wziąć pod uwagę całkowity czas procesowania. Może się okazać, że jesteśmy idealnym klientem ale w 30 dni nie dostaniemy nawet decyzji wstępnej ponieważ nie jest to technicznie możliwe w danej instytucji.

Nawet składając wniosek przez doświadczonego doradcę nie mamy pewności, czy wyrobimy się w danym czasie. Wiąże się to z tym, że długość procesu potrafi się wydłużyć z przyczyn niezależnych od nas lub banku. Lepszego rozwiązania jak rozłożenie ryzyka - nie ma. Dlatego wnioski warto złożyć do kilku banków w których czasy procesowania są statystycznie najkrótsze. Na ten moment do banków takich należą: PEKAO S.A., PKO BP, Bank Spółdzielczy i Alior Bank.

Proces hipoteczny to nie tylko podpisywanie dokumentów i czekanie na decyzje. Często potrzebne jest wiele dokumentów od zbywcy, dewelopera, czy np. rzeczoznawcy. Są to wymogi, które pojawiają się w trakcie procesu i powodują konieczność odpowiedniego wypełnienia dokumentów, a następnie dostarczenia ich do banku. Pośrednik kredytowy przejmuje na siebie większość spraw formalnych i to on organizuje potrzebne dokumenty. Dzięki temu oszczędzamy czas!

Jak ustalić strategię kredytową?

Pojęcie najlepsza oferta jest bardzo ogólne. Zanim się ją wytypuje należy ustalić strategię kredytową obejmującą następujące punkty:

  • horyzont czasowy – decydując się na kredyt hipoteczny wybieramy długość okresu kredytowania. Może się jednak okazać, że będziemy chcieli go spłacić przed tym terminem. Według danych KNF, Polacy zadłużają się średnio na okres 25 lat ale pozbywają się zobowiązania w połowie tego okresu. Wpływ na to ma wiele czynników, np. zmieniamy nieruchomość na większą i bardziej komfortową, dostajemy spadek lub po prostu oszczędzamy. Jeżeli tak się dzieje to warto wybrać ofertę kredytu hipotecznego która generuje jak najmniejsze koszty w początkowych okresach, zaliczamy do nich: prowizja za uruchomienie, prowizja za wcześniejszą spłatę, dobrowolne ubezpieczenia z których możemy nie skorzystać.
  • rodzaj oprocentowania – na rynku mamy aktualnie dwa rodzaje oprocentowania. Pierwsze i najbardziej popularne to oprocentowanie zmienne oparte o WIBOR oraz marżę banku. W takim wypadku ryzyko zmienności stóp procentowych jest przerzucane na klienta. Kiedy stopy procentowe spadają wtedy jest to bardzo korzystne, ponieważ spada nam rata. Problem pojawia się w momencie gdy stopy procentowe zaczynają rosnąć bo razem z nimi rośnie również nasza rata. Drugi rodzaj oprocentowania jest stały ale tylko przez 60 miesięcy. Zabezpiecza to nas przed ryzykiem zmienności stóp procentowych i przez ten czas rata pozostanie na tym samym poziomie. Ale jak to w przyrodzie, nie ma nic za darmo. Oprocentowanie stałe jest wyższe średnio o 1 punkt procentowy od oprocentowania zmiennego. Przy kwocie kredytu na poziomie 500.000 zł koszt roczny jest wyższy o 5000 zł. Jest to cena spokojnego snu i zabezpieczenie przed rosnącą inflacją. Po 60 miesiącach oprocentowanie wraca do zmiennego lub istnieje możliwość kolejnego przedłużenia o analogiczny okres.
  • ryzyko śmierci – zabezpieczenia przed tak nieszczęśliwym wypadkiem nie ma. Aby jednak nie pozostawić naszej rodziny z kredytem można zdecydować się na polisę na życie. W tym wypadku należy przeanalizować OWU (ogólne warunki ubezpieczenia), a w szczególności wyłączenia – czyli sytuacje kiedy Towarzystwo Ubezpieczeń może odmówić wypłacenia odszkodowania. Takie zabezpieczenie warto mieć.
  • ryzyko utraty pracy – banki oferują ubezpieczenia na wypadek takiego zdarzenia. Bardzo często są one zamienne z prowizją za uruchomienie kredytu. Pomagają nam w sytuacji gdy tracimy pracę nie z naszej winy. Wtedy Towarzystwo Ubezpieczeń przejmuje obowiązek płacenia raty do momentu dopóki nie znajdziemy nowego zatrudnienia ale nie dłużej niż 12 miesięcy. Jak zwykle diabeł tkwi w szczegółach. Warto przeanalizować OWU.
  • koszty całkowite – jest to element podstawowy i kluczowy jeżeli zamierzamy wywiązać się z pełnego okresy kredytowania i nie dokonywać wcześniejszej spłaty kredytu. W takiej sytuacji możemy na samym początku ponieść wyższe koszty początkowe jeżeli w zamian dostaniemy niższe oprocentowanie w całym okresie kredytowania. Większość banków w ten sposób próbuje wypromować swoje oferty promocyjne „zapłać wysoką prowizję, wybierz wszystkie dobrowolne ubezpieczenia, spłacaj kredyt przez 50 lat i ciesz się, że całkowity koszt po tym okresie będzie jednym z niższych na rynku”.

Bank zakłada, że kredyt spłacimy w połowie tego okresu, a koszt całkowity będzie jednym z wyższych na rynku. Taka to promocja, którą odradzamy.

 

Jak wybrać pośrednika kredytowego?

Doświadczony doradca powinien przeprowadzić z klientem analizę potrzeb opierającą się na podstawie powyższych punktów i dopiero wtedy przedstawić najlepszą ofertę.

Kiedy jesteśmy klientami idealnego banku, posiadającego idealną ofertę pozostaje nam tylko złożyć wniosek i czekać na decyzję. Mogłoby się wydawać, że tak to wygląda. Bierzmy jednak pod uwagę, że w bankach pracują ludzie. Nie mamy pewności czy trafimy na doświadczone osoby. Składając wniosek przed pośrednika kredytowego mamy pewność, że ta osoba ma już przetarte szlaki. Zweryfikowała osoby po drugiej stronie i wie na co można liczyć. Skoro oferta za jego pośrednictwem będzie równie idealna, proces starania się o kredyt będzie sprawny, a my dzięki temu prześpimy całą noc to dlaczego nie skorzystać?

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dostosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem